Mantelzorgwoning en de WOZ, belasting en heffingen

Een mantelzorgwoning op je eigen erf vormt voor de WOZ meestal samen met je huis één object. Volgens de waarderingsinstructie van de Waarderingskamer telt een tijdelijke mantelzorgwoning, die weg moet als de zorg stopt, niet mee in de WOZ-waarde. Mag de woning blijven staan en maakt hij je huis meer waard, dan kan de gemeente die meerwaarde wel meetellen.

De WOZ-waarde bepaalt een deel van je belastingen, zoals de onroerendezaakbelasting en het eigenwoningforfait. In deze blog lees je hoe de WOZ werkt bij een mantelzorgwoning, wat er speelt bij de inkomstenbelasting en welke heffingen erbij kunnen komen. Het is algemene informatie, geen persoonlijk belastingadvies.

Hoe de WOZ-waarde werkt

De WOZ-waarde is volgens de Waarderingskamer de geschatte marktwaarde van je woning op 1 januari van het vorige jaar, de waardepeildatum. De gemeente stelt die waarde elk jaar vast en stuurt je een WOZ-beschikking.

De gemeente kijkt daarvoor naar verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt en naar de kenmerken van jouw woning. Een uitbouw, een grotere tuin of een extra bijgebouw kan de waarde verhogen. Daarom is de vraag bij een mantelzorgwoning: telt die mee of niet?

Boston Chalet9,50 × 4 m, € 52.500

Mantelzorgwoning en de WOZ: één object of twee

Voor de WOZ wordt eerst bepaald wat het object is. Volgens de waarderingsinstructie van de Waarderingskamer worden de mantelzorgwoning en de woning waar hij bij hoort zo veel mogelijk samen als één object afgebakend. Dat past bij het tijdelijke karakter van een mantelzorgwoning.

De Rechtbank Oost-Brabant bevestigde dat in 2020. Een woning en een mantelzorgwoning op hetzelfde perceel moesten samen als één WOZ-object worden gezien, en niet als twee losse woningen.

Eén object betekent één WOZ-beschikking en één aanslag onroerendezaakbelasting. Heeft de mantelzorgwoning een eigen huisnummer en een eigen huishouden, dan kan de gemeente het anders beoordelen. Vraag dat vooraf na.

Wanneer de mantelzorgwoning wel meetelt

De waarderingsinstructie gaat uit van een verkoop van je huis na verwijdering van de tijdelijke mantelzorgwoning. De woning zelf verhoogt de WOZ-waarde dan niet. Ook speciale mantelzorgvoorzieningen verhogen de WOZ-waarde volgens de Waarderingskamer niet.

Dat verandert als er geen plicht is om de woning weg te halen. Dan kan de mantelzorgwoning als extra woonruimte blijven, en mag de gemeente de hogere verkoopprijs die dat oplevert meenemen. De Rechtbank Midden-Nederland oordeelde zo in 2021 over een bijgebouw dat als mantelzorgwoning was geplaatst, met eigen verwarming en keuken.

Hoe groot de woning is, speelt ook mee. Hoeveel je mag bouwen, lees je in de blog hoe groot mag een mantelzorgwoning zijn. Wat een mantelzorgwoning juridisch is, staat in de blog wat is een mantelzorgwoning.

Overson Nordlife10 × 4 m, € 54.500

Waarderingsinstructie mantelzorgwoning: waar je op let

De gemeente volgt de instructie van de Waarderingskamer, maar beoordeelt elke situatie apart. Deze punten maken het verschil:

• Is de woning verplaatsbaar, of zit hij vast aan de grond of het huis?
• Staat in de toestemming of het omgevingsplan dat de woning weg moet als de zorg stopt?
• Heeft de woning een eigen huisnummer en een eigen aansluiting?
• Wordt de woning verhuurd of door iemand anders dan het huishouden gebruikt?

Of je mantelzorgwoning zonder vergunning mocht worden geplaatst, en onder welke voorwaarden, bepaalt ook hoe tijdelijk hij is. Lees daarover meer op de pagina mantelzorgwoning vergunningvrij.

Controleer je WOZ-beschikking in het jaar na de plaatsing. Staat de mantelzorgwoning in de waarde terwijl hij tijdelijk is en weg moet na de zorg? Dan kan je bezwaar maken. Volgens de Waarderingskamer heb je daar zes weken voor, gerekend vanaf de datum op de beschikking.

Box 1 of box 3 bij de inkomstenbelasting

Hier moet je voorzichtig zijn, want het hangt af van wie eigenaar is en wie er woont. De Belastingdienst gaat uit van deze hoofdregels:

• Een eigen woning is een woning waarvan jij of je fiscale partner eigenaar is en die je hoofdverblijf is. Die hoort in box 1.
• Je kan maar één woning als hoofdverblijf hebben.
• Een tweede woning die niet je hoofdverblijf is, hoort in box 3. Daar geef je de WOZ-waarde op.
• Een woning die je verhuurt, geef je aan in box 3 als overige onroerende zaak.

Is de mantelzorgwoning van jou, staat hij bij jouw huis en vormt hij met je huis één WOZ-object? Dan hoort hij meestal bij je eigen woning. Is de woning van iemand anders dan de eigenaar van het huis, bijvoorbeeld van een ouder die in de tuin van een kind woont, dan is de situatie anders. Ook of een verplaatsbare woning roerend of onroerend is, heeft volgens de ANWB gevolgen voor box 3. Leg jouw situatie voor aan de Belastingdienst of een belastingadviseur.

Nordtica Chalet10 × 3,70 m, € 42.500

Waterschapsbelasting en gemeentelijke heffingen

Naast de WOZ kunnen er andere heffingen spelen. Denk aan afvalstoffenheffing, rioolheffing en waterschapsbelasting. Hoe die worden berekend, verschilt per gemeente en waterschap. Soms gaat het per huishouden of per woonruimte, soms op basis van de WOZ-waarde.

Het eigen huisnummer is hier het kantelpunt. Regelhulp van het ministerie van VWS legt uit dat een eigen huisnummer beide huishoudens financieel zelfstandig maakt. Dat kan voordeel geven, bijvoorbeeld bij de AOW, maar ook extra gemeentelijke heffingen. Zet de voor- en nadelen op papier voordat je een huisnummer aanvraagt.

Wat je vooraf regelt

1. Vraag de gemeente hoe zij de mantelzorgwoning voor de WOZ afbakent, en of een eigen huisnummer daar iets aan verandert.
2. Bewaar de toestemming of bevestiging van de gemeente, met de voorwaarden voor het einde van de zorg.
3. Bespreek met een belastingadviseur wie eigenaar wordt en wat dat betekent voor box 1 of box 3.
4. Vraag bij je waterschap en gemeente welke heffingen er per huishouden bij komen.
5. Controleer de eerstvolgende WOZ-beschikking.

Hoe je de aankoop betaalt, heeft ook fiscale kanten. De mogelijkheden staan in de blog over een mantelzorgwoning financieren. Welke woningen er zijn en hoe wij werken, lees je op de pagina mantelzorgwoning kopen. Wil je een verplaatsbare woning die goed past bij het tijdelijke karakter van mantelzorg? Plan een adviesgesprek, dan kijken we samen naar de mogelijkheden.

Veelgestelde vragen

Gaat mijn WOZ-waarde omhoog door een mantelzorgwoning?

Bij een tijdelijke mantelzorgwoning die weg moet na de zorg meestal niet. Mag de woning blijven staan en maakt hij je huis meer waard, dan kan de gemeente dat wel meetellen. Vaste aanbouwen tellen meestal mee.

Krijgt een mantelzorgwoning een eigen WOZ-beschikking?

Meestal niet. De mantelzorgwoning en het huis worden zo veel mogelijk als één object gezien. Met een eigen huisnummer en een apart huishouden kan de gemeente het anders beoordelen.

Valt een mantelzorgwoning in box 3?

Dat hangt af van wie eigenaar is en wie er woont. Hoort de woning bij je eigen huis, dan valt hij meestal onder de eigen woning. In andere situaties kan box 3 spelen. Vraag het na bij de Belastingdienst of een adviseur.

Betaal ik dubbele waterschapsbelasting?

Dat kan, als de mantelzorgwoning als apart huishouden of aparte woonruimte telt. Vraag bij je waterschap na hoe zij het berekenen.

Kan ik bezwaar maken tegen de WOZ-waarde?

Ja. Volgens de Waarderingskamer heb je zes weken vanaf de datum op de beschikking. Leg uit dat de mantelzorgwoning tijdelijk is en weg moet na de zorg, en stuur de toestemming van de gemeente mee.

Nieuwbouw in ons aanbod